废弃旧车间，改建成创意都市产业园；江边旧厂房，变身具有河滨绿化特色的体育公园……自2007年6月，佛山市委、市政府出台《关于加快推进旧城镇旧厂房旧村居改造的决定》以来，我市在全省率先实施的“三旧改造”工作，正式迎来十周年。
十年旧改，佛山取得怎样的经验？又面临怎样的困局？记者从4月27日佛山市房地产业协会举办的“佛山三旧改造”行家谈沙龙活动上获悉，截至2017年3月底，我市有55.63万亩土地纳入三旧改造，累计启动1345个项目，已有11.01万亩土地华丽变身，但完成度不足20%，存在工业减少、商业过剩的结构性问题。
今年，我市禅南顺三区还将有5.76万亩旧改项目推出。在佛山增量土地越发紧张之下，吸引越来越多房企加入。
成果：
十年启动1345个项目，推动低效用地开发
10年来，我市三旧改造成就了许多“鸡窝变凤巢”的经典案例，祖庙岭南天地、1506创意产业园、禅城石头村等都是备受各方肯定的成功典范，有力推动城市从“旧城镇、旧厂房、旧村居”向“新城市、新产业、新社区”转变。
截至2017年3月底，全市纳入省国土资源厅的三旧改造地块总用地面积55.63万亩，约占全市建设用地的26%。其中，旧城总用地面积10.07万亩，旧村总用地面积9.89万亩，旧厂总用地面积35.67万亩。
10年来，我市三旧改造累计共启动项目1345个，总用地面积11.01万亩，项目改造预算投入资金2790.75亿元。其中，正在改造项目611个，占地面积7.08万亩；已竣工项目改造677个，占地面积3.36万亩； 已完成前期筹备改造项目57个，占地面积0.57万亩。
通过三旧改造，我市推动了56.67平方公里低效用地的再开发。全市每平方公里建设用地产出GDP从“三旧”改造实施之初2007年的2.84亿元，提高到2016年的5.66亿元。拉动经济增长，促进产业升级。此外，中心组团的空间布局也通过三旧改造得到优化。据统计，三旧改造项目约55%分布在中心城区，30%在主要组团。
而市民也在三旧改造中获益巨大。据统计，三旧改造累计提供了191.1万㎡公益性设施用地，主要为道路交通设施及公园用地； 改善了约353.2公顷的旧村居环境，也通过功能的完善接纳了大量流动人口，改造提升村集体的产业类型，增加了村民的收入。
未来：
今年旧改供应超千万平方米，房企抓紧布局广佛
这厢是土地供应愈发有限，那厢是城市更新需求的日益强烈。据禅城、南海和顺德三区2017年土地推介会上公布的信息统计，本年度土地供应面积为718万㎡，而三旧改造项目供应面积达到1277万㎡。一些房企纷纷抓住这一机遇扩充规模。
不久前，佛山绿康置业有限公司总经理张立进曾表示，老城旧改一定是未来开发的主流模式，目前已经迫在眉睫。“相较于高价地块，旧改的边际安全性更高，同时也将是未来房企进入主城区的主要开发模式。绿城非常愿意寻找机会介入。”近年来，我市已吸引瑞安、新鸿基、合景泰富、绿地、国瑞、万科、碧桂园、星星、东建、富力、时代、保利、广佛智城等房企加入三旧改造项目。
据佛山市房地产业协会副会长骆仪克提供的数据，我市目前城市开发强度在30%以上，预计2020年达到36%，而城市宜居标准小于30%。可见，城市更新工作已摆上重要的议事日程。
“房企都想在广佛市场有很好的发挥，在地价高企下，旧改俨然已成为房企获取土地的途径。”佛山中原地产代理有限公司董事总经理余鸿表示，虽然相比之下，外来企业通过招拍挂拿地进驻，受益与开发周期比参与旧改来得快，但毕竟城市的开发强度已经上来了，未来还是得从三旧改造以及城市整体功能平衡上去做文章。“另一方面，三旧改造正影响着我们的市容市貌与价值体系输出。城市级别高，城市可塑空间更高，反过来带动人才流动与房地产发展。因此旧改对于开发商来讲，如果做好它，获利的成本比招拍挂拿地要好。”
困局：
产业空心化与商业过剩并存
但旧改中仍有不少问题，让房企入阵的脚步有所踌躇。
首先是结构性问题。市三旧改造管理委员会办公室专职副主任吴福明坦言，三旧改造去工业化严重，工业大规模减少，导致产业空心化，改造方向不均衡；另一方面新增房地产、商住项目占比超过80%，已批项目商业规模大幅增加，导致中心城区商业过剩。
商办物业比例过高，加剧了拿地房企的前期投入与经营压力。骆仪克表示，功能比例的限制、容积率如何衡量，已成为三旧改造的两大痛点。尤其在季华路、岭南大道等城市中轴线，目前已规划大量商办物业，非住宅已过剩，对容积率、层高等指标要求高，难以吸引房企参与旧改。
“比如说季华路沿线都做商业，跟城市发展是不匹配的，也会对城市发展带来阻力。我们需要重新审视城市功能的规划。”佛山汇诚宏图房地产顾问有限公司董事长刘世恩亦有相同见解。
另一方面，受行政体制、管理机制影响，三旧改造推进难度加大，相关配套政策包括国土政策、规划体系、地价税收等方面仍不够完善。
余鸿亦坦言，房企参与旧改除了要考虑城市中心商业面积的经营、租赁、长期获取税收受益的处理外，获取土地的周期和手续方面也将面临很大的压力，尤其是拆迁款、中间税费、产品线配备。
一个数据值得引起警惕——我市三旧改造实施规模正在逐年下降。记者留意到，佛山启动三旧改造十年，但完成度仅19.8%。其中2010~2012年三年最高，其中2011年改造用地规模达到1475公顷的最高值。随后逐渐下滑，至2016年仅99公顷。“很明显出现了后劲不足。这有两方面的原因，一是市场动力不足，二是土地权属人改造意愿下降。”吴福明对此坦言。
此外，三旧改造对公共设施配套贡献率也较低。相对于纳入统计的已批用地，公益设施的占比仅为5.8%，其中位于中心城区的禅城区占比仅为0.4%。已批项目中公益性设施主要来自于道路交通设施及公园绿地，公共管理与服务设施规模较小。
业内建言
佛山汇诚宏图房地产顾问有限公司董事长刘世恩：
先发展经济、引进人口，才有产业与
办公
旧改必须体现政府对城市规划和城市功能规划的结果。珠江新城也经历很长时间的运营，先有了流动人口，才有商业；先发展经济，才有办公。目前来说，佛山的净流入人口包括大学毕业生的流入还是有限，这种情况下发展商业和产业，不太适合城市核心区。比如说季华路沿线60米都做商业，跟城市发展是不匹配的，也会对地块盘活、城市发展带来阻力。我们需要重新审视城市功能的规划。
佛山中原地产代理有限公司董事总经理余鸿：
解决商业过剩，政企间需尽快找到
共性
商办物业已不仅是供应饱和的问题，而且难以在短期内经营下去。五年前我们做岭南天地项目，算是比较成功，但它的超高层写字楼依然有压力；现在我们做澜石泷景项目，其60万平方米的商业体也面临一定压力。加上目前的房地产政策环境，一般开发商都不敢做商办物业了。当然，大家也一直都在寻找解决的办法，但政府、企业之间也缺乏统一的方法、缺乏统一方向，希望尽快在这方面找到共性。
佛山市房地产业协会副会长骆仪克：
三大创新途径，五区尽快减少差 异化
三旧改造可以有三大创新途径：民营旧厂房用地除了按评估价进行收储外，还可在符合城市规划功能的前提条件下，公开拍卖后的土地收入按比例分配，以此鼓励旧厂房地主积极参与；村集体用地引入市场机制，由企业参与土地前期整理工作；流传土地方面，非住宅物业有产权可分拆销售，有利于盘活集体土地，提升村级工业园及市场产品多样化。此外，建议五区尽快减少差异化，从市级层面总结成功经验全面推广，加快城市更新步伐。
佛山市建鑫住房租赁有限公司董事总经理蔡宇：
租赁市场新政策，对旧改有极 大启发
如何盘活空置的商办物业？希望政府按照<国办发〔2016〕39号>文件精神尽快研究出台“商改住”落地政策与执行细则，指导市场去商业库存。另外住房城乡建设部和国土资源部最新发布的《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》提到，房地产开发企业参与工业厂房改造，完善配套设施后改造成租赁住房，另外农村流转集体用地也可作为租赁住房试点。未来如能应用好，对于租赁市场甚至往后的三旧改造也将是极大的启发。文/佛山日报记者林舒制图/孔焕玲
