在刚刚结束的全国两会中，今年政府工作报告明确，建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度是未来我国住房制度改革的目标。这意味着以往开发商单纯依靠买地建房销售的盈利模式将有所改变。如何在新时代背景下，找到地产行业变革的新方向？未来考量城市价值的方向标又在哪里？近日，在一场题为“新形势下资产配置与房地产发展的新路径”2018博鳌·21世纪房地产论坛佛山峰会上，住建部住房政策专家委员会副主任、全国房地产商会联盟主席顾云昌，世联行首席技术官黎振伟共同就这一系列问题进行了探讨。
新需求：房企应顺应形势，高质量发展
“如何实现美好生活？在住的方面，不仅仅是有得住，还要住得舒适，满足不同客户群的需求，这就需要行业高质量发展。”顾云昌总结了五个行业高质量发展的方向。一是产品高质量发展，二是产业高质量、更规范化发展，三是高质量运营，四是载体高质量打造，五是企业高质量成长。
针对载体高质量打造和企业高质量成长，顾云昌作了特别解释。他认为，美好生活的概念很广，各个人生阶段有所不同，养老的、健康的、体育的、文化的、旅游的，“怎么发展？这些产业的发展都离不开载体，载体就是房地产。”顾云昌举例表示，中国老年人比重逐年上升，但养老问题现阶段还没找到非常好的模式。“是否可以利用城里的空置房、商业地产来发展养老？还有旅游地产、文化地产等，都是日益增长的精神需求”。
如今全国已经有三家房企销售额达到5000亿元以上，全国一年的房地产销售额达13万亿元。顾云昌认为，未来房企绝不单纯是将蛋糕做大，更重要的是质量提升。“精准扶贫、防范重大风险以及污染防治是党的十九大和全国两会政府工作报告中都提到的三大攻坚战，都与房地产市场有关。精准扶贫，让老百姓住有所居； 防范金融风险，房地产去杠杆；污染和大量盖房子有关，如何发展绿色地产？”顾云昌结合国内市场的几个新形势分析表示，认清这几大形势，才能更明白未来房地产市场该如何高质量发展。
新路径：关注集体用地，发展“两装市场”
在新需求和新形势面前，房企该如何转型发展？顾云昌总结了十大方面。其中在产品打造上提出了“五化”的想法。包括差异化、精细化、绿色化以及智能化和服务化。“不同的销售对象应该采取不同的设计、规划；产品的精细化、标准化程度要提高；节能环保和智能化是未来的大方向。”在服务化方面，顾云昌特别提到了社区邻里关系提升：“现在我们的社区人与人之间都比较冷漠，但我接触过一个项目，物管在社区里建了37个微信群，跳舞的、下棋的，小区天天搞活动，有温度。美好生活的社区就应该是这样，而这也是物业运营的重要方面，通过管理创新来提高品质创新，增长利润。”
同时顾云昌认为，关注集体建设用地入市、创新融资模式、参与城市旧改和老旧小区改造、发展租赁市场、开辟“两装”市场、加紧产业链都是未来房企可以发展的新方向。“中国的城市更新已经到了新阶段，有许多老旧小区需要改造，例如加装电梯等。还可以利用集体用地发展共享农庄、田园综合体、特色小镇，让农民既有收益，又能丰富产品类型”。
“两装市场”指的是装配式建筑和精装房。顾云昌表示，未来房地产要为绿色发展做新贡献，既能提升产品品质，又绿色环保。“而且现在房地产相关的产业越来越多，链接在一起共同打造好的品质和服务。这也是房企可以思考的方向”。
新价值：区域发展要从城市转向城市群
住房制度发生改变，房企纷纷转型，那么我们在置业的时候该如何用新思维去看待城市价值？世联行首席技术官黎振伟分享了他的思考。黎振伟认为，未来判断区域价值，不能单看一个城市，而是要看城市群。
“未来中国的发展一定是以城市群发展的。珠三角在城市群里面是非常重要的位置，在9大城市群里面，珠三角的土地面积总量排第二，GDP排第三，人均GDP排第一。”“同时粤港澳大湾区的规划对珠三角未来发展是至关重要的。湾区可以给大家带来什么呢？过去是各自发展，大家竞争。而大湾区的发展是城市整合，佛山有很多新的地位，如今又注入新的动力，所以我很看好这个城市未来的发展。”黎振伟认为，大湾区的发展一个重要指标是交通，哪个城市做得好，就更容易留住人，自然城市价值更大。
同时黎振伟表示，未来判断城市价值的载体将不止是住宅，租售比是考量一个物业价值的重要指标，从这点上来看，公寓、写字楼等商业地产是衡量物业价值最好的指标，例如核心地段、优质物管、持续运营、有品牌、业态完整的商业地产，价值一定是不可小觑的。
